Takarók és az ő méreteik

Nagy a hajtás, sok az ügyfél és ismét összegyűlt egy csokornyi érdekesség. Ha nem is tíz dolog, mint a múltkor, melyek azóta is érvényesek, de van néhány új – vagy legalábbis nekem új – tendencia, amiről érdemes emlékezni. Nem pontokba szedetten, hanem csak ilyen kis társalgósan.

A mostani ügyfelek nagyobb része siet és türelmetlen. Nagyon siet és nagyon türelmetlen, nem úgy, mint pár éve, amikor könnyen el lehetett intézni a dolgot annyival, hogy félnek, meg jól akarnak járni. Azóta megváltozott a világ. A vírus miatt van, akinek romba dőlt az élete és van, aki váratlanul jól járt. A fene nagy bizonytalanság és a dolgok kiszámíthatatlansága, ami átszövi az életünket, begyűrűzik a munkánkba is. A sietségnek van egy olyan oka, hogy nagyon nehéz rövid határidővel, jó kivitelezőt találni, és mindennek az ára egyre csak emelkedik. Ezzel párhuzamosan sokan MOST akarnak építeni, beruházni, mondván: amit ma megléphetünk, az holnap biztosan drágább lesz.

Megalapozatlan ugrálás a semmibe

Az év elején felhívott egy ember azzal, hogy egy statikus kolléga ajánlotta. Ez az ember eladta mindenét, és vett egy külterületi szőlőt, valami 2-3% beépíthetőséggel, rajta egy romos pincével, amit szeretett volna felújítani és bővíteni, hogy a családjával odaköltözzön. A statikus már kiszámolta neki, hogyan kellene szerkezetileg megerősíteni a pincét és milyen épület kerüljön rá, amikor felmerült a kérdés: építész van? Nosza, gyorsan kerítsünk egyet! Kis ház, kis munka, biztos gyorsan megvan és biztos olcsó is. De sürgősen kéne ám, mert áprilisban már jön a kivitelező!

Az ember egyszerűen nem értette, miért nem akarom elvállalni. Hát miért nem akarok én őrajta segíteni?

Több okból sem. Először is, nemcsak a kivitelezők vannak betáblázva, hanem én is. Idén még szabad vasárnapom sem volt, és tavaly is csak karácsonykor álltam le egy hétre. Azért sem vállaltam, mert három hónap múlva tudnám egyáltalán elkezdeni a munkát. Addigra meg már jönne a kivitelező, ugye. De ha elvállalnám is (DE NEM): három hónap alatt az engedélyt sem adják ki. Ráadásul egy olyan kolléga küldte, aki három-négy hónapra simán eltűnik, és utána engem hívogatnak az ügyfeleink szomorúan, dühösen vagy sírva, hogy jajmileszmár, drága az albérlet, nagy a nyomorúság, miért nem haladunk.

Az is nemrég történt, hogy épp autóztam, mikor hívott egy ismerősöm: szevasz, tudok egy darab földet itt a szomszéd faluban, nincs rajta semmi, de a tulajdoni lapon az áll, hogy présház, meg a térképen is jelölik. Építeni egyáltalán nem lehet rá, de azt a présházat visszaállíthatom ugyanoda, nem? Még oda sem értem úti célomhoz, mikor újra hívott: figyelj, megvettem. Szerintem tök jó lesz.

Aha, OK.

Egyszerű bejelentés helyett egyszerűen káosz

Sokan még mindig elhiszik, hogy nem kell építési engedély és nem kell napló sem, azt építünk, amit akarunk. Sokan még mindig ott tartanak fejben, hogy ha nem lehet építeni oda vagy olyat, amilyet akarunk, az nem baj, legfeljebb kifizetjük a büntetést és maradhat. Ez azért nem a legbölcsebb elgondolás, mert ha építési engedély nem is kell (minden esetben), van helyette egy bonyolultabb eljárás, amiben a tervező felelős mindenért – de az építtetőt büntetik szénné.

Persze nem így van ez leírva, hanem úgy, hogy ha épít valaki egy 100 négyzetméteres lakóházat, amit nem lett volna szabad, akkor először is kap egy nagy bírságot. Aminek az összege lakóépületnél 140 ezer Ft hasznos négyzetméterenként, azaz a példánál maradva: 14 millió Ft.

Mondhatnánk, hogy juj de jó, akkor építsünk a telek be nem építhető, de éppenséggel örökpanorámás végébe egy házat, 14 milláért jobb helyeken lassan egy kocsibeállót nem adnak, kifizetjük a büntetést és van egy 100 milliós, azaz nagy értékű panorámás ingatlanunk, ez így a hülyének is megéri, nem?

NEM.

Mióta egyszerű bejelentés van, azóta nemcsak büntetnek, hanem köteleznek a szabályossá tételre is. Ez egy gyilkos kis mondat ám. Ha ugyanis az az épület semmiképpen nem állhatna ott, akkor úgy tehető szabályossá, ha lebontják.

A látókörömben több csöndes, szomorú hangulatú visszabontásról is tudok. Például egy 20 centivel a szomszéd telkére épített belvárosi kétszintes házról. Maradjunk annyiban, hogy a felek kibírják röhögés nélkül.

Viszont miután az építtetőt kvázi lenullázták anyagilag, nyilván körbenéz és megakad a szeme a kiváló építészen, akinek a jóváhagyása és tudta nélkül ő aztán egészen biztosan soha a büdös életben nem álmodott volna ilyet, nem erősködött volna, hogy de jó lesz az úgy, mi jobban tudjuk, komoly kapcsolataink vannak, úgyse fog kiderülni, hiszen a Pistának is így volt, aztán semmi se lett belőle.

No, ilyenkor üt a bosszú órája, és lehet az építész tervezőről a gatyát is leperelni. Aki még csak azt sem teheti ilyenkor meg, amit egy kivitelező simán, hogy hátralép és bedönti a céget, mert a tervezői jogosultság (és vele együtt a felelősség is) személyre szól, nem pedig valami Tökönpaszuly2019 eldobós kft-re.

Mivel tehát a tervező felelőssége igen nagy, az ő dolga alaposan utána járni, mik az éppen érvényben lévő építési szabályok az adott telekre. Ez nem is mindig olyan egyszerű. Mivel a települési építéshatóságokat épp egy éve megszüntették, sokszor nincs is kitől kérdezni. A helyismerettel rendelkező régi ügyintézők sokszor nem mentek át a jogutód járási hivatalba az építésfelügyeletre, viszont jóval kevesebben is lettek. Az újak nem egy esetben teljesen zöldfülűek, építési ügyekhez, sőt hivatali ügyintézéshez képzetlenek – van olyan építésfelügyelet, ahova sima érettségivel is felvennének bárkit hatósági, szakhatósági ügyintézőnek, ha lenne. Sőt, ha egyáltalán lehetne – ugyanis emellett még létszámstop is van, azaz ha valaki feláll, nem biztos, hogy keresnek a helyére mást, hanem újraosztják az ügyeket a maradók között.

De várj, a legjobbat el is felejtettem: az építésfelügyeleteknek nincs ügyfélfogadása, tehát elvileg hivatalosan nem is lehet elérni őket közvetlenül telefonon.

A helyi építési szabályzat gyakran régi, megújításra szorulna, felfüggesztették, vagy nem elérhető nyilvánosan akkor sem, ha ez kötelező lenne. A térképes melléklete (szabályozási terv, rendezési terv) dettó. De olyan is előfordul, hogy van ami elérhető az önkormányzat oldalán, ám nincs benne túl sok köszönet:

Vannak viszont olyan települések, ahol már új a HÉSZ, és ezekből egy csomó igen lényeges rész hiányzik: például a megengedett vagy tiltott építőanyagok felsorolása, színek, tetőhajlásszög, homlokzati szélesség, tetőfelépítmény aránya a magastetőn, stb. Ez mind ugyanis már a településképi rendeletben van, amit szintén be kell tartani. Sok önkormányzatnál egyszerűen nem maradt senki, aki értené is, mi van ezekben a rendeletekben leírva. Nagyon sok esetben laikus ügyfelet elhajtják, lerázzák.

A nagy szabadságban talán még soha ennyire nem kellett gúzsba kötött kézzel-lábbal táncolnunk, mint manapság. Sőt az utóbbi időkben mintha a műanyag padlót is felöntötték volna szappanos vízzel.

Szóval mindezek után, ha valaki lelkesen azzal keres meg, hogy szeretne egy csoda cuki mediterrán villácskát rittyenteni arra a jóáras, 10 méter széles ófalusi telekre a gótikus templom mellé, én, mint építész lehetek az első, aki az alábbiakat kell eláruljam neki:

FELEJTSD EL.

Ha erősködik, ha ravaszkodik, ha hisztizik: el kell zavarni. És nem azért, mert én egy meglehetőss éptész vaok, hanem mert fárasztó elmagyarázni, hogy nem lehet lelkesedésből, erőből bárhova, bármit. Akkor sem, ha ez most a korszellem bizonyos szinteken, és ez leszivárog a társadalom alsópolcos rétegeibe is.

Tágra zárt zsebek

Azt már régebbről tudom, hogy aki nem egy, hanem sok házat akar terveztetni, az végül egyet sem fog. Több ilyen ügyfelem is akadt régebben. Volt, akit az gáncsolt el, hogy a lakóparkjához szükséges telkeket nem adták el neki. Más eleve olyan telekre terveztetett, ahová sosem engednék, hogy bármi épüljön és ezt egyszercsak belátta végre. Volt lelkesedő, aki talán olyanoknak kezdte el mutogatni a látványképeket, akik képben vannak egy kivitelezés költségeivel és az igen goromba számok hallatán rosszul lett, magához tért – majd kijózanodva inkább kifarolt a már jóváhagyott tervből. De akadt olyan is, aki az első vázlatot kifizette, aztán eltűnt és a megépült házat egy újságban láttam viszont 1-2 év múltán.

Most ez annyiban módosult, hogy a szűrőn átbújtak azok az ügyfelek, akik először valami nagyot akarnak, és meg is terveztetik velem. Szabályosan elárasztanak az instagramról és pinterestről összevadászott mintaképeikkel, amihez valami hasonlót szeretnének – igazából nem hasonlót, kurvára pontosan azt, nem baj, ha az egyik kép üti a másikat. Ahogy halad előre a terv, és megjelennek a kivitelezők, meg az ő árajánlataik, ezek a több száz négyzetméteres álomházak elkezdenek összemenni, mint pamut póló az első mosásban. A végére jó, ha nagy erőfeszítések és több hónapos munka árán sikerül egy full alap 60 négyzetméteres házat kiadnom a kezemből, hiába indítottunk 300-400 négyzetméterekről, kő- és üvegfalakkal, toronyórával láncostul.

Ezek az ügyfelek általában teljesen természetesnek veszik, hogy csak azt a végső 60 négyezeti métert fizessék ki. Mivel általában az első vázlatterv jóváhagyása után kiszámolom a teljes tervezési díjat és elkérem a felét, ezért bizony előfordul, hogy a második fele nagyon karcsú összeg lesz. Cserébe legalább sok munkámba telik eljutni idáig.

Tudni kell, hogy én négyzetméter áron tervezek, azaz ha kisebb az épület, kevesebb a díj is. Viszont sokszor egy 200 négyzetméteres házból 50-et csinálni úgy, hogy 100, de ha lehet inkább 120 négyzetméter komfortja, térérzete, stílusa stb. legyen, egyáltalán nem kis meló ám.

Sokat gondolkozom ezen mostanában, mert ahogy múlnak az évek, mindig igyekeztem tanulni az eseteimből. Sokszor nem a hibákból, hanem inkább az eredményekből. Egy időben észrevettem például, hogy túl olcsó vagyok. Nem vettek egészen komolyan az ügyfelek, mert nem fájt a zsebüknek a munkadíjam. Most már nem én vagyok a legolcsóbb tervező a környéken, tehát ha valaki az árra megy, nem engem választ – és ez nekem is jó.

Aztán arra is rájöttem, hogy komolyabban vesznek, ha előleget kérek. Nem szívesen hoztam meg ezt a döntést, eleinte féltem tőle, de nagyon jól bevált. Az előleg bevezetése előtt volt olyan tervezési munkám, ahol hosszas gyötrődés után búcsút mondtunk egymásnak az ügyféllel, mert egyértelművé vált, hogy valami miatt nem tudunk együtt dolgozni. Eleinte ez engem jobban zavart, mint az a tény, hogy hiába tettem meg mindent legjobb tudásom és igyekezetem szerint, több nap, néha több hét munkám ment a levesbe. Sok esetben ilyenkor azt is éreztették velem, hogy nem is vagyok jó építész. Néha ezt az indokoltnál jobban a lelkemre sikerült vennem, pedig több jel arra mutatott, hogy akitől ezt a kritikát kaptam, mélyen igazságtalan volt. Azonban miután árat emeltem – több lépésben megdupláztam, néhol megnégyszereztem a tervezési díjat – és előleget kezdtem el kérni, több olyan megbízásom is lett, ahol igazi álom ügyfelekkel dolgozhattam.

Ébresztő az ébren álmodóknak

Szerintem lassan, de biztosan körvonalazódik egy 2008-as méretű hitelválság, és fújódik az ingatlan lufi. Ami, ha kipukkan, kicsit helyre rántja az ingatlanárakat, de a kivitelezési költségeket nem fogja nagyon leverni. Az én elvarázsolt ügyfeleim közül többen is egy-egy közelmúltban lezajlott építkezés alapján próbálják megbecsülni, mennyibe lesz az az épület, amit velem terveztetnének. Az alaprajzok akkor kezdenek el zsugorodni, amikor számukra kiderül, hogy az áremelkedés sokkal, de sokkal nagyobb volt, mint amire számítottak.

Nekem, mint tervezőnek törvényben foglalt kötelezettségem előzetesen megbecsülni a beruházás várható összegét. Szokták is kérdezni tőlem, de aztán valahogy mintha elengednék a fülük mellett azt a számot, amit ilyenkor közlök. Persze nem mindenki: többször is hiúsult már meg amiatt tervezésem, mert mondtam egy előzetesen becsült négyzetméterárat, amitől könnybe lábadtak a szemek. Esetleg gyors utánanézéssel kiderült, hogy ennyi pénzért a falu legszebb eladó házát is meg lehet venni, felújítani, és marad még némi apró mellé, hogy a kocsibeálló se legyen üres.

De van, ahol a lendület nagyobb a lehetőségeknél, nekem pedig nem etikus dolog kétségbe vonni, hogy az ügyfélnek lesz-e elég pénze, ha hitele, akkor egészsége, stabil háttere az építkezéshez. Sajnos nem egy házat terveztem olyanoknak, akik az építkezés közben vagy után, de attól semmiképp nem függetlenül elváltak. Egy építkezés jellempróba és a (pár)kapcsolatok erősségének a próbája is szokott lenni.

A kivitelezés árakkal kapcsolatban egy kivitelező ismerősöm említett két fontos dolgot. Egy ügyfelet ő hozott, de végül mégsem ő épített neki házat, hanem valaki más, aki olcsóbb ajánlatot adott. Szóba került ez a dolog és egyáltalán nem bánta, hogy ez az ügyfél elment. Nem akart árversenybe bocsátkozni, mert már több, mint húsz éve kivitelez. Az ő áraiban az is benne van, hogy a további húsz évben is legyen lehetősége fejleszteni, a jó szakembereket megfizetni, megtartani. Ha valaki árban alá ígér, és ezt nemcsak amiatt teszi, hogy gyorsan piacot szerezzen, az esetleg éppen a jövőbeni beruházásainak a lehetőségét éli fel. Látott már néhányszor ilyet, azok a cégek is idővel vagy árat emeltek – és akkor a minőséggel kellett versenyezni – vagy pár év után tönkre mentek. Esetleg maradt utánuk jó néhány garanciális ház, ahol már nem volt kin számon kérni azt a garanciát.

A másik érdekes észrevétele az volt, hogy miután az építőanyagok jelentős része külföldről jön, az, hogy mennyibe kerül nálunk, függ attól, hogy mennyibe kerül külföldön. Ha Magyarországon a többi országhoz képest a fizetőképes kereslet csökken, azt úgy is érezhetjük, hogy az építőanyagok drágulnak. Vagy jobban drágulnak. Lényegében, ha az építőanyag ára ugyanannyi, mint Nyugat-Európában, akkor a kivitelezési költségek sem lehetnek sokkal alacsonyabbak, mint Nyugat-Európában – a munkabéreket leszámítva. De azokat sem lehet túl alacsonyan tartani, amikor jó szakemberre igen nagy kereslet van itthon és külföldön is.

Midőn nem túl nagy kedvvel immáron a sokadik tervet zsugorítom épp, elhatároztam, hogy megteszem, amit én tehetek: nemcsak az építési szabályokat tartatom be az ügyféllel az építéshatóság helyett, hanem igyekszem még jobban kihangsúlyozni, hogy a tervezett építkezés mocskosul, rohadtul drága lesz. Mert mindig az. Mindegyik, az is, amit a család meg a haverok dobnak össze. Ezért már a legelső alkalommal, amikor összeírjuk, milyen helyiségekre lenne igény, mekkora alapterületek legyenek, be fogom dobni azt a nagyságrendileg 4-500 ezer Ft-os négyzetméter árat, amivel átlagos körülmények között számolni kell, vagy inkább kellene. Persze ott vannak a tavaly még 300-ért építkező szomszédok, a fórumokon 250-re büszkélkedő trollok, az örök ifjúság és dús haj helyett 150-200-ból palotát ígérő kóklerek, egyenesen a mesekönyvből. Hogy kinek hogyan fogom a figyelmét erre a dologra rávezetni, az persze változó, de akkor járok el helyesen, ha az alapterületek az első vázlat és a végső tervek között nem változnak sokat.

Majd később leírom, hogy sikerült.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s